マンション管理の東洋グリーン建物株式会社
東洋グリーン建物株式会社
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マンション管理の知識


マンション管理のしくみ

管理のしくみ

○マンション管理とは
マンションは購入者たち全員が共有する建物です。敷地内の環境の管理、マンションの建物の管理、給排水等設備の管理をして、快適なマンション生活をしなくてはなりません。これらの管理を計画し、推進し、リスク対応をする、またそのために必要なお金の管理をする。これがマンション管理です。
分譲マンションでは、一戸ずつ区分所有をしている区分所有者全員で、マンション全体を管理します。そのため、分譲マンションでは、区分所有者を組合員とする管理組合を作ります。

○管理組合の組織
管理組合は、全区分所有者を組合員とし、管理組合費(管理費等)を集めて運営されます。
組合員の中から理事を選出して理事会を構成します。また業務の推進状況や会計などを監査する監事も定めます。
管理組合は管理規約にのっとって運営され、マンション管理を行います。管理規約は、区分所有法に基づいて作成するもので、改正は管理組合総会の決議によらなければなりません。
管理組合の最終的な意志決定機関は管理組合総会であり、管理組合を構成する組合員すなわち区分所有者全員が関与します。
理事会は管理規約に定められた管理業務を行います。
理事長は管理者として管理組合を代表する重い役割を担っています。

○管理組合員とは
マンション購入によって区分所有者となった人は、同時に管理組合員になります。区分所有者だが管理組合員になりたくない、というわけにはいきません。
管理組合員はあくまでも区分所有者であり、区分所有者から借りて賃貸で住んでいる人は管理組合員ではありません。また、区分所有者でなくなると同時に管理組合員の資格も失います。
管理組合員は、管理組合の決定に従い、マンション管理が円滑に進むよう協力する義務があります。

○管理組合と自治会は別です
管理組合はマンション分譲契約の際に加入を義務付けられた組織です。一方自治会は、マンション内および地域のコミュニティ活動組織ですから、マンション居住者が任意に加入脱退できる団体です。
マンションによっては、管理組合理事長が自治会長を兼任していることがありますが、組織としては別のものと考えましょう。

○管理組合と管理会社

管理組合は通常、マンション管理業務の大部分を管理会社に委託します。管理会社は、清掃、修繕、点検などの管理だけでなく、緊急対応、管理費徴収などリスクマネジメントや会計管理も担当する場合が多くあります。
新しくマンションが分譲され、管理組合が結成されると、管理会社と管理委託契約を結びます。新築マンションの場合は、販売した不動産会社があらかじめ管理会社を選定しているのが一般的です。


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管理の内容

○管理することは
 分譲マンションでは、購入者の専有部分以外のすべてのスペースや機能を管理組合が管理します。建物管理や設備管理はマンション管理の項目としてすぐに思い浮かびますが、それらの資金となるお金の管理こそ、もっとも重要です。
 マンション管理の項目を整理してみましょう。すべての項目がどのマンションにもあてはまるわけではありませんが、おおむね以下のように分類して考えるのが一般的です。

○敷地内の環境の管理
清掃、植栽の手入れ、ゴミ置き場の衛生、駐車場等の管理。
常駐の管理員あるいは受付の配置。

○建物の管理

外壁やフェンスの美観維持。

○設備の管理

給排水設備、電気設備、エレベータ、フロントセキュリティ、機械式駐車場等のメンテナンス。

○長期修繕計画

長期修繕計画の立案、実施。
 
  ◎予測される修繕工事の内容
  ・塗装、タイル、コンクリートなど、外壁の補修工事
  ・階段やベランダの手すり、玄関ドア枠など鉄製部分の塗装工事
  ・屋上、ルーフバルコニー、外壁などの防水工事
  ・TVアンテナ、共用分電盤、増幅器、分配器の交換などの電気工事
  ・赤水や漏水を防ぐための給水管工事
  ・受水タンク、高架タンクなど水道タンクの補修や交換工事
  ・給水ポンプ、排水ポンプの部品交換やオーバーホール
  ・機械式駐車場のモーターチェーン交換


○リスク対応

地震・火災等の緊急対策。
損害保険加入。

○広報および地域協力
管理組合員への情報開示、管理組合の運営内容の記録作成と保存。
自治体・警察署・消防署への協力、地域のコミュニティとの交流。

○資金管理

管理費等の徴収、保管、運用、会計処理。
資金計画の立案、見直し。

○組合運営

管理計画の立案、見直し。
管理規約の遵守、見直し。
管理会社との契約、実施の監督。


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管理費

○管理費の徴収
 管理費の徴収と預金口座の保全は、マンション管理業務の中でも第一に重要なことです。
 管理費徴収は、管理組合員すなわちマンションの区分所有者の指定口座から、自動引き落としというのが一般的です。
 管理費が滞納された場合は、督促が必要です。管理会社が督促業務も含めて請け負っていることが多いようです。

○毎月の支出
 共用設備の水道光熱費、損害保険料、管理業務委託費(管理会社へ支払うお金)、管理組合運営費等が、毎月の支出です。(清掃費、事務費などを管理業務委託費に含めた場合)
 場合によっては、少額の修繕費が支出されることもあるでしょう。
 年度初めに収支計画書を作成します。毎月収支計算書と貸借対照表を作成します。

○修繕積立金

 将来マンションが大規模な修繕を必要とする時に備えて計画修繕費を積み立てます。経常収支の会計(管理費会計)とは別に、修繕積立金の会計を行うことになっています。
 直接の工事費、大規模修繕のための点検費、事務費の支出が見込まれます。また、積立金では賄いきれない場合には、借入金をして、その返済も考えなくてはなりません。
 修繕積立金をどのくらいにするかは、大きな問題です。修繕工事費用を予測して、その総額を予定期間で月割りにして積み立てる方法、建物の劣化状況に合わせて積立金額を増減する方法があります。
 資金管理を管理組合が直接行うのは非常に難しく、管理会社に委託するのが一般的です。


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