マンション管理の東洋グリーン建物株式会社
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マンション管理Q&A


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マンション管理関連の規定や規則について

管理組合の収益事業について検討する場合に踏まえておくべきことを教えてください。
   

管理組合の収益事業として昨今注目されているのは、駐車場の区分所有者以外への賃貸、太陽光パネル設置による売電、携帯電話基地局(アンテナ)の設置のための屋上スペースの賃貸です。
いずれの場合も、管理組合総会で決議することが必要です。
ここで大事なことは、その事業が管理組合員(区分所有者)や入居者全員に利益をもたらすことかを十分に検討する、正確な収益の見込を算出する、納税のしくみや納税額をあらかじめ調べる、の3点に沿って検討することです。とくに納税については、マンションの管理組合はほとんどが地方税の減免を受けているので、収益事業を開始すると、均等割の納税義務が発生することを忘れてはなりません。
3つの収益事業について概観してみましょう。

駐車場の外部使用
かつては区分所有者が利用するのも抽選だった駐車場も、利用者が減って長期間空いているスペースが多くある、という場合に外部の人に賃貸しようというもの。「マンション標準管理規約」は、駐車場が不足していることを前提としているため、区分所有者以外の利用についての規定がありません。
付設駐車場を利用する区分所有者が納めるその使用料は、管理費や修繕積立金に当てられることになっています。このような場合の収益は課税対象ではありません。
しかし駐車場事業として行った収益は課税対象になります。
以前は一部を貸しても駐車場全体が課税対象になるという税法見解も地方自治体によってありましたが、現在は、入居者が優先して使用する権利が守られていれば、入居者の使用分は課税対象にはならないという国税庁の見解が出ています。
とはいえ、外部貸出にともなう業務(契約・管理・メンテナンス)負担と納税額を引いた利益が見合うかどうかは、検討が必要です。

太陽光発電と売電
屋上に太陽光パネルを設置して、発電した電力はマンションの共用部分で利用するという事例も多くなりました。この場合、余った電力を売電するとなれば収益事業になり課税対象です。
太陽光発電のパネル設置の初期投資、メンテナンス、強風などの天災による破損リスク、電力買取価格の下落等、売電に至るまでにも不確実要素がたくさんあります。
太陽光発電事業は、こうしたリスクや予測できない要素が大きいことを想定して検討する必要があります。

アンテナ基地局
携帯電話等の企業から、分譲マンションの屋上に基地局を設置させてほしいと申し込まれる場合があります。屋上は共有部分なのでやはり総会で賛成を得なければ貸すことはできません。収益事業としては不動産貸付業に該当し、利益には所得税が課税されます。
直接生活に影響するスペースではない屋上のことであり、マンション側にコストがかかるわけでもなく、賃貸料が入ってくるだけなので、基地局設置ならいいのではないかと考えがちですが、実は簡単な問題ではありません。電波は電波法の規制に基づいて送信されていますが、人体に影響すると不安を持つ人もいます。情報の十分な周知徹底と理解を得ながら検討することが大切です。
また不動産貸付といっても、アンテナを設置する工事が行われるわけで、その工事によるマンション躯体を損傷する恐れや、撤去の際の修復条件等も綿密に検討することも大切です。

マンション管理組合が収益事業を行うことは、本来の役割ではありません。
マンション管理組合(人格のない社団等又は公益法人等)に対する法人税については、国税庁も細かく対応しています。
管理組合の収益事業は、高額の収益を生みだすことや、逆に収益が少なくて経費を下回って赤字になることも考えられます。赤字になっても地方税の均等割が発生する場合があるので、十分な事前研究をして取り組む必要があります。