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大規模修繕や改修について

マンション管理組合の理事をしています。築12年になるので、近々大規模修繕をすることになると思いますが、実際の準備はいつごろから始めればいいのでしょうか?また何から手をつけたらよいでしょうか?
   

●「12〜15年で修繕」は目安、まずは建物診断
マンションの大規模修繕はいついつやらなくてはいけないという決まりはありません。一般に新築から12〜15年で大規模修繕をするのが望ましいといわれるのは、これくらい経つと建物に劣化が出始めるので、傷みがひどくならないうちに修繕して、建物を長持ちさせるためです。
一挙に大規模な修繕をするより、5年ごとに点検をして、必要な部分だけを修繕するほうがよいという考え方もあります。
管理組合では結成当初に長期修繕計画を立ててあるはずです。それに沿ってまず建物診断をすることから始めましょう。

●修繕委員会を招集
管理組合によって組織が異なると思いますが、修繕委員会とか建物管理部会等の名称で、理事会の中に建物の維持管理を担当する部門を設けてあったら、その会が中心になって大規模修繕計画準備を開始します。
新たに住人全員に呼びかけて特別委員会を立ち上げてもよいでしょう。専門知識を持つ人や過去に別の住まいで大規模修繕を経験した人が参加してくれるかもしれません。
メンバーは5〜10人。あまり人が多くても議論に費やす時間が長くなります。
修繕計画を検討するには、現状がどうなのか、修繕は必要なのか、工事を実施するとどうなるのかを、組合員に示す必要があります。
まずは委員になった人が基本計画を立て、理事会で検討し、総会に諮るという手順で進めます。

●建物診断はどこに頼んでもできる
大規模修繕は、
@まず建物診断を行い(診断)、
Aそのデータに基づいて修繕計画を設計し(設計)、
Bその設計図に従って工事を行います(工事)。
日常の建物管理は管理会社に依頼しているマンションが多いと思いますが、管理会社に大規模修繕を発注すると、マンション管理会社は@、A、Bを手配してつつがなく大規模修繕を進めてくれます。
信頼関係のできている管理会社に大規模修繕を発注するのはとても安心なことですが、@診断A設計と、B工事を分けて、前者を建築設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事は工事会社に依頼する方法もあります。また、直接工事会社に、診断から工事までを依頼することでコスト削減を図る考え方もあります。