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大規模修繕や改修について

管理組合の理事です。修繕積立金がある程度貯まってきました。低金利の今、運用について考えたほうがいいのでしょうか。
   

マンションの管理組合では、通常、組合員から、管理費と修繕積立金を集めています。修繕積立金は、大規模修繕に向けて積立てていくので、数千万円、あるいはそれ以上の金額になる場合もあるでしょう。

修繕積立金は、10〜15年に一度行う大規模修繕の費用にあてる計画で、使用時期と金額の目安を立てて積み立てます。もちろん、それ以前に予定外の修繕費が発生することもあり得ますが、基本的には積立金を使う時期は予測することができます。なお、修繕積立金は建て替え費用のための積立金とは考えられていません。

管理組合は第一に「資産の保全」をしなければなりません。組合員全員の共有財産であることを念頭に置き、資産を失うことのないように守らなくてはなりません。「修繕積立金は全額保護される利息の付かない普通預金(決済用預金)にしておく」というのも一つの見識ある判断です。運用について検討を開始する前提には、この資産の保全を第一に考えておくべきです。

運用についての検討
運用方法の決定は必ず総会で行います。
まず理事会が現在の修繕積立金の保管・運用がどのようになっているかを確認して、資産の保全がしっかりなされているかをはじめ、問題点がないかを洗い出します。修繕積立金が貯まってくると、預金の額が預金保護の対象をはずれていることも考えられます。また、低金利の今、運用方法を変更することでかえって利息が減ることもあり得ます。十分に検討したうえで、運用方法の変更が必要であれば、運用する金額、期間、金融商品の比較などを行って素案を作成し、総会に諮ります。

総会では、これらを基に十分に討議することが大切です。非常に重要なテーマですから、理事に一任という方法ではいけません。国土交通省の示す「標準管理規約」では、修繕積立金の保管及び運用方法は総会決議事項となっています。

また、この機会に修繕積立金運用細則を作成しておくとよいでしょう。運用資金の範囲、運用の基本方針、運用する金融商品と取引金融機関の選定基準、運用開始後の通帳等の保管・管理、経過報告、非常時の解約などを明記し、総会で承認します。

運用商品選びの基本
運用の際、最も重要視すべきことは「資産の保全」です。運用して損が出るようなことが起こっては困ります。次の基本を踏まえておきたいものです。
@ペイオフ対象
金融機関が破たんした場合に保護される商品。決算用預金(無利息の普通預金)は全額が対象。普通預金と定期預金は、金融機関が破綻した場合に、1金融機関1預金者あたり元本1000万円までと破綻日までの利息が保護対象。

A元本保証
元本割れしない(元本の額が減らない)ことを保証している商品。

B換金性
想定外の出費の発生に備えて、ペナルティなしで中途解約できる商品、あるいは融資を受けることができる商品。

修繕積立金の運用に検討される商品
@決済用預金
利息が付かないが、全額が保証され、安全性が高い。

A普通預金・定期預金
利息は付くが、保護の対象は一定額まで。保護対象額まで複数の金融機関に預金すればリスク回避になるが管理に手間がかかる。

B国債
マンションの管理組合や法人も購入できる新型窓口販売方式国債(新窓販国債)。

Cすまい・る債
独立行政法人住宅金融支援機構の発行する、マンション管理組合の修繕積立金に特化した債券。定期的に継続購入が可能。