マンション管理の東洋グリーン建物株式会社
東洋グリーン建物株式会社
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マンション管理の知識


マンション管理関連トピックス


○マンションの標準管理規約 改正
 2016.3.14

国土交通省は、2016年3月14日に、「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正を発表しました。

この改正は、管理組合理事の引き受け手がいない、区分所有者の中に長期の管理費滞納者がいるといった課題や、暴力団排除の必要性、災害時の特別ルールの必要性などが指摘されていることを背景に、2012年1月に設置された「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」が2015年3月にまとめた報告書に基づき、新たなルールを示し発表されたものです。

「マンションの管理の適正化に関する指針」は、管理組合によるマンションの適正な管理を推進するため、必要な事項を定めたものです。指針の改正では、@コミュニティ形成の積極的な取り組み、A外部専門家の活用およびその場合の留意事項、この2点について明記されました。

「マンション標準管理規約」の改正の主要項目は次の通りです。

(1)選択肢を広げる

外部の専門家の活用
理事長、理事、監事の選出は、選択肢として外部の専門家からの選出も可とする。その際、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定を設ける措置を示した。(第35条〜第41条)

議決権割合
新築物件の管理規約では、選択肢として総会の議決権(および譲渡契約時の敷地の持ち分割合)について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる旨の解説を追加した。(第46条)


(2)適正な管理のための規定の明確化

コミュニティ条項等の再整理
防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動は可能であることを明確にする。さらに判例も踏まえた条項として、各業務を再整理した。(第27条、第32条)

管理費等の滞納に対する措置
管理組合が滞納者に対してとり得る各種の措置について段階的にまとめたフローチャート等を提示した。(第60条)


(3)社会情勢を踏まえた改正

暴力団等の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項の整備を示した。(第19条の2)

災害時の管理組合の意思決定
災害時に理事長等が応急的な補修や緊急避難措置のために専有部分への立入りを可能にする等の規定を整備した。(第21条、第23条、第54条等)

管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備した。(第64条)



このほか、駐車場の使用方法や専用部分の修繕などについても改正されています。
改正されたマンション標準管理規約は、国土交通省のウェブサイトからダウンロードできます。

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○マンションの標準管理規約 改正
 2011.9.1

国土交通省が分譲マンションの管理規約モデル「標準管理規約」の改正を、2011年7月27日に発表しました。
マンション標準管理規約は、管理組合が、管理規約を制定、変更する際の参考となるように作成されているモデル条文とコメントから成っています。今回の改正は、役員のなり手不足という昨今の課題に対応するためのものが主となっています。

○管理組合の役員のなり手不足を補うために、資格要件を緩和

「理事又は監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」という文言から「○○マンションに現に居住する」を外した。
これによって、住まずに人に貸したり、親族に住まわせている区分所有者が役員になれる。
なお、昨年末発表した改正案では、区分所有者と同居する配偶者または子どもなどの一親等の親族は、総会の承認があれば役員を代行できる、という条項も盛り込まれていましたが、責任範囲が不明確などの理由で見送られました。
また、理事長の業務を、マンション管理士などの資格を持つ外部の専門家に任せる「第三者管理者方式」については、今後の検討事項として持ち越されました。

○総会に欠席した組合員の意思を反映させる議決権行使書の取り扱いの明確化

議決権行使書及び委任状の取り扱いのルールを定めるよう、コメントに記載。組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることができるように議案の内容があらかじめ明確に示すことが重要であり、白紙委任状が多用されないように代理人に委嘱できない場合も代理人欄を空欄とせず、議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をする必要がある等を記載しておく、とした。
上記以外にも、管理費徴収にかかわるコメントの改正等、2010年5月のマンション管理適正化法施行規則の改正の施行を踏まえた、改正が行われました。

マンション標準管理規約は、
社団法人高層住宅管理業協会のサイトからダウンロードできます。 http://www.kanrikyo.or.jp/

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○国交省、マンション管理制度の見直しへ 管理業務の全面委託の導入検討
 2008.3.25

国土交通省が、分譲マンションの管理制度を抜本的に見直し、管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部委託することを認めるなど、2009年度から新制度導入を目指すと、日本経済新聞が報じている。
(2008年3月23日朝刊)

分譲マンションでは、所有者は全員で管理組合をつくり、建物や敷地など共用部分の維持管理、修繕の計画・実行、管理費・修繕積立金の徴収・管理などの管理業務を行うこと、と区分所有法によって定められている。

管理組合は、理事を互選し、理事会を構成して管理業務を行っているが、多くは管理会社やマンション管理士に業務の一部を委託している。これは国交省の策定した標準管理規約にも示されている。

1970年代から大量供給され始めた分譲マンションは、所有者の高齢化や、賃貸による所有者不在住戸の増加によって、理事の選出が危ぶまれ、管理費や修繕積立金の徴収などの機能が停滞することが懸念される。またそうした古いマンションほど大規模修繕の必要も迫っている状況にある。

国交省が計画している新制度では、管理組合が総会を開いて管理会社などを「管理者」として選任した場合、理事会の権限である長期修繕計画の作成・実行、修繕工事の提案、修繕積立金の徴収などを、管理会社などももてるようにするというもの。
管理組合(所有者)が、必要があれば解約できる手続きを整備することで、管理会社など外部委託先をチェックできるようにする。

財団法人マンション管理センターの検討会が提言をまとめ、国交省はマンション管理適正化法などの改正も視野に入れて制度設計に着手するという。

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○管理組合の個人情報保護 2005.2.22

個人情報保護法が、2005年4月から施行になり、個人情報取扱事業者は個人情報を利用する場合の義務、また個人の方のプライバシー保護が法律上でも定められることになります。

個人情報取扱事業者とは、住所、氏名、生年月日など個人情報を集積したデータベースを、自分の事業の目的に何らかの形で使用している者ということになりますが、基本的に取り扱うデータが5000人未満の場合は除外されます。
マンションの管理会社の場合、契約している1つの管理組合が小さくても、いくつもの管理組合と契約をしていることが多いので、利用している管理会社が個人情報保護法を適用される管理会社である可能性が高くなります。
管理組合そのものが個人情報取扱事業者なのではないか、という解釈もありますが、事業活動に使っているわけではないので、管理組合は、該当しません。

新しい法律の下では、個人情報取扱事業者が守らなければいけない義務が定められています。個人データを取得する場合は、データの利用目的を明確化し、そこで明らかにした目的の範囲を超えて使ってはいけない。データを第三者に提供する際は本人の同意をとらなければいけない。データの利用目的その他の事柄を本人が常に知りうる状況にしておかなければいけない。安全管理措置を遵守するよう従業者や委託先を監督しなければいけない。

すでに個人データを預かっているマンションの管理会社は、個人から要求された場合は、いつでもデータの利用目的や利用状況を公表できるように、4月の法施行までに、整備しておかなくてはなりません。
なお、氏名を挙げなくても容易に推定できるような情報(○号室入居者とか)は個人情報とみなされます。
管理組合も、個人情報取扱事業者ではないものの、プライバシー保護という観点から、取得している入居者の情報管理を十分にしなくてはならないことに変わりはありません。
例えば、管理会社がどんな情報を預かっているのかを認識しておく。マンションの管理事務所に住民名簿が置いてあるというケースが少なくありませんが、名簿が入った棚のカギは誰が保管しているのか、誰が見ることができるのかを明確にする、などが挙げられます。

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○管理費徴収の時効は5年と最高裁判決 2004.5.17

2004年4月23日、マンション管理組合が、組合員である区分所有者に対して有する管理費および特別修繕費にかかわる債権は、5年間の短期消滅時効を定める民法169条所定の「定期給付債権」に当たるとする、最高裁の判決が示されました。

○定期給付債権(民法169条)
地代、家賃、給料のように1年以内の一定の時期に一定の金銭を支払わせたり、物を引き渡させたりすることを目的とする債権は、債権者が5年間権利を行使しない場合に消滅する。

この裁判は、埼玉県のマンションを1998年3月31日に中古で購入したAさんが、前の所有者の管理費および特別修繕費(併せて「管理費等」と言う)の未払い分(92年1月分〜98年4月分)のうち、支払い請求を起こされた5年間より以前の分は時効であると主張したことに端を発します。
マンション管理組合側が過去の管理費等の支払いを請求したのが2000年12月4日。Aさんが、この時点で支払期限から5年を経過している95年12月分以前の分は時効消滅であると主張したのですが、この時の裁判はAさんの敗訴。Aさんは上告、そして最高裁が出した判決は一転してAさんの勝訴となったもの。

原審の判決では、管理費等は、その年額が一定となるものではないので、定期給付債権(民法169条)には当たらないという判断でした。
しかし、最高裁判決は、管理費等の債権は「管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである」という判断が下されました。(「 」内判決理由より)

なお、補足意見として、裁判官のひとりから次のような内容が付け加えられています。
管理費および特別修繕費は実体的に一体のものとして民法169条を適用し、短期消滅時効の判決が下されたが、マンション等の区分所有建物においては、経常的な経費をまかなう通常の管理費とは別に、共用部分の経年劣化等に対処するための修繕費用は必ず必要となる。多額に上るこの費用を修繕積立金として、将来に備えることも不可欠である。このような修繕積立金が、短期消滅時効の適用であることにつけ入り、不誠実な滞納者がその納付義務を容易に免れる結果とならないようにするための適切な方策が、立法措置を含め十分に検討されるべきものと考える。

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○改正「マンション標準管理規約」公表される 2004.2.19

国土交通省は、マンションの管理規約の標準モデルとして「中高層共同住宅標準管理規約」を定めていましたが、このほど、「マンション標準管理規約」に名称を変更して、改正、公表しました。
標準管理規約とは、管理組合が管理規約を作る時に参考にするように作られた、単棟型・団地型・複合用途型それぞれの管理規約の文書モデルです。それぞれの管理組合は、管理規約を作成および変更しますが、標準管理規約はその参考とすることが望ましいというのが、国交省の指導方針です。
今回の改正は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(適正化法)の施行、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」(円滑化法)の施行、「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)の一部改正といった動きに対応して行われたものです。

新しい標準管理規約のおもな改正内容

(1) 標準管理規約は、新築物件に伴う管理組合立ち上げの際のみならず、既存管理組合が実態に応じて管理規約を変更する際の参考にするものである。
   
(2) 管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門家の助言や指導を求めることができ、またそのための費用を管理費から支出できる。
   
(3) マンション建替えの合意形成に必要な事項の調査は、管理組合の業務として行う。また、その費用を修繕積立金から取り崩すことができる。さらに建替え不参加者分を除いて、計画・設計に必要な事項に関する費用も取り崩すことができる。
   
(4) 普通決議で実施可能な敷地および共用部分の変更の範囲を規定し、その工事例と特別決議を必要とする工事例をコメントに記載した。また、議事録作成や電磁的方法による決議に関して、電磁的方法が利用可能な場合と利用可能ではない場合に分けて整備し、2種類の規定を掲げている。
   
(5) 管理組合の業務に、修繕等の履歴情報の整理及び管理等、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成を追加した。
   
(6) 滞納管理費等の請求に関して、管理組合理事長が、理事会決議を経て、訴訟その他法的措置を講じることができる。
 
(7) 防犯・防音・断熱等住宅の工事については、管理組合がその責任と負担において計画修繕を実施できる。また、管理組合が実施できない場合は、区分所有者の責任と負担において実施できることを細則で定める。
 
(8) インターネット通信設備、オートロック設備、宅配ボックスなどを共有部分として規定、給排水管の共有部分の範囲を詳細に規定し、ペットの飼育の可否については、規約条文例をコメントに記載した。

マンション標準管理規約は、
社団法人高層住宅管理業協会のサイトからダウンロードできます。

http://www.kanrikyo.or.jp/

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○「大規模修繕マニュアル」を住宅金融公庫で無料配布中 2003.8.07

住宅金融公庫が、マンションの大規模修繕マニュアルを作成しました。
これからマンションの大規模修繕に取り組もうというマンション管理組合向けに、大規模修繕の手順についてわかりやすく解説したもので、管理組合が考えること、やること、専門家を活用するべきことなどを順序よく解説してあります。

  第1部・・・大規模修繕に向けた準備
   
  第2部・・・大規模修繕へ13のステップ
   
  第3部・・・用語解説、議案書例など
   
  3部構成で、すぐに役立つ具体的な説明と作成書類例付きが特徴です。
   
入手方法
  住宅金融公庫本店・支店窓口で無料で配布中。
問合せ:住宅金融公庫本店ストック管理課 TEL03-5800-8159



住宅金融公庫/大規模修繕マニュアルを作成しました!
http://www.jyukou.go.jp/

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○マンション再生協議会が設立、活動を開始 2003.8.07

老朽化したマンションの修繕や改修、建て替えを支援する「マンション再生協議会」の設立総会が、去る7月10日に開かれ、活動がスタートしました。
2003年度の事業計画の内容は、適切な修繕や建て替えを円滑に進めるため、シンポジウムや説明会などを開催してマンションの再生に関する法制度や支援制度を広報するほか、情報の収集および提供、調査研究活動、相談業務にも取り組んでいくとしています。
協議会は、学識経験者、NPO法人、居住者団体、消費者団体、関係公益法人、地方公共団体など121団体で構成され、会長は小林重敬横浜国立大学大学院工学研究員教授、副会長は大津留温マンション管理センター理事長、川崎達之高層住宅管理業協会理事長ら6人。
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○電磁的方法による規約や議事録の記録、署名・承認に関する改正「建物の区分所有等に関する法律施行規則」が施行に 2003.6.30

法務省令第47号の「建物の区分所有等に関する法律施行規則」が平成15年6月1日より施行されました。それにより、管理組合の管理規約や総会議事録などの書類を電子化する際の規定が定まりました。以下は新しく定められた施行規則の内容の概略です。

電磁的記録
  管理規約・総会議事録の「電磁的記録」は、磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができるもので記録する。電磁的記録の具体例としてフロッピーディスク、ICカード、CD-ROMなどが挙げられている。
   
電磁的情報の閲覧
  電磁的記録がされた規約等の閲覧は、情報の内容を、紙面または出力装置の映像画面で表示する。
   
電子署名
  電磁的記録で総会議事録を作成した際の署名押印に代えて行う「電子署名および認証」は、電子署名及び認証業務に関する法律(平成12年法律第102号)第2条第1項で規定される電子署名を用いる。
   
区分所有者の承諾
  電磁的方法による決議をする場合は、集会招集者はあらかじめ電磁的方法の種類と内容を区分所有者に示し、書面または電磁的方法による承認を得なければならない。

電子政府(総務省行政管理局)/
建物の区分所有等に関する法律施行規則
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H15/H15F12001000047.html

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○国交省「マンション標準管理委託契約書」をまとめる 2003.5.21

国土交通省の策定した「マンション標準管理委託契約書」およびコメントは、マンション管理業者とマンション管理者側が管理委託契約を結ぶ際の契約書のひな形となるものです。多くの管理組合等とマンション管理会社がこれを基本に契約書を作成しています。
これまで「中高層共同住宅標準管理委託契約書」および「中高層共同住宅標準管理委託契約書コメント」として、1982年に建設省より出されたものが使われてきました。それをこのほど20年ぶりに見直し、2003年4月9日に「マンション標準管理委託契約書」およびコメントの改訂版として発表されました。
今回の見直しは、マンション管理適正化法との整合性、管理業務の範囲・内容の明確化を中心に、消費者保護の観点から行われたものなので、改めて参考にしたいものです。 改訂のポイントをいくつかピックアップして見ましょう。

(1) 「中高層共同住宅標準管理委託契約書」を「マンション標準管理委託契約書」と表題を変更。
   
(2) マンション管理業者等の守秘義務を規定。
   
(3) 契約更新について、重要事項の説明が必須、自動更新条項の削除、更新申し入れ時期は3カ月前までと明記。
   
(4) 管理組合財産の保護のため、出納業務における財産の分別管理(通帳や印鑑の管理、収納方式等)について詳細に規定。
   
(5) 清掃業務や建物設備管理業務の内容をより詳細に規定。
   
(6) マンション管理業者の免責事項について整理・明確化。

国土交通省/マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

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○「マンション建替えの円滑化」法制化にともない建替え論議活発化 2003.4.1

 「マンション管理の適正化の推進に関する法律」の施行(平成13年)、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の制定(平成14年)および区分所有法の改正(平成14年12月)により、老朽化したマンションの建替えを検討するケースが増えそうです。
 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の施行によって、建物区分所有法に基づいて建替え決議がされたマンションについては、建替えに合意した区分所有者だけでマンション建替組合を設立することができ、その組合には法人格が与えられます。
 建替組合には民間事業者も組合員参加ができます。
 また、建替えに必要な不動産登記は一括申請できます。
 また、建替えに参加しない人の居住についても、公共賃貸住宅への優先入居など措置を講じるよう定めています。
 このように、この法律は建替えの実行が円滑に進むことを目的としています。

法務省/建物の区分所有等に関する法律の一部を改正する法律案要綱
http://www.moj.go.jp/SHINGI/020903-2-1.html

国土交通省/ 「マンションの建替えの円滑化等に関する
法律施行規則案」について頂いた御意見とそれに対する国土交通省の考え方

http://www.mlit.go.jp/kisha/pubcom/kekka/pubcomk138_.html
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○耐震補強工事のリフォームが基準金利適用の融資対象に 2003.4.1

 住宅金融公庫では、耐震改修工事をリフォーム融資の基準金利適用対象にしてきましたが、新たに「耐震補強工事」が加わりました。これまで認められていた耐震改修促進法に基づく耐震改修工事に加え、公庫基準に適合する耐震補強工事が認められることとなったものです。

住宅金融公庫/リフォーム融資のご案内
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/reform.html


○住宅金融公庫のマンション共用部分リフォーム融資の保証料改定 2003.4.1

 住宅金融公庫および沖縄振興開発金融公庫は、マンション共用部分リフォーム融資について、「マンション管理センター」が債務保証する場合の保証料を2003年1月の保証委託契約申込み分から改定すると発しました。
 融資を利用できるのは、マンションの共用部分をリフォームする場合です。また管理組合として、修繕積立金が、1年以上定期的に積み立てられていて、管理費や組合費と区分して経理されていることや、修繕積立金が適正に保管されていること、滞納割合が10%以内であることなどの条件が付されています。

住宅金融公庫/マンション共用部分リフォーム融資 制度改正のご案内
http://www.jyukou.go.jp/news/topics/topics_kyou_reform.html
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積立とペイオフ対策

○修繕積立金の必要性
 建物は年月が経てば劣化が起こります。設備も性能が低下したり故障が発生するのは避けられません。
 快適で効率のよい住まいを維持し、マンションの資産価値を保つためには、4〜5年ごとに全体を大規模に点検し、適切な修繕工事を行うのがよいとされています。そのために、修繕積立金をプールしておくことはとても大切です。
 修繕積立金は管理組合の財産です。区分所有者がマンションを売却しても払い戻しはありません。

○積立金の運用

 マンションの区分所有者全員が毎月積み立てていくわけですから、積立金は短期間に大きな金額になります。効率的な運用方法を検討しておきたいものです。リスクのある資産運用は感心できませんが、住宅金融公庫の「マンション修繕積立債券」、損保の「積立保険」に回すなどの方法があります。

○ペイオフ対策

 管理費や修繕積立金を預けている銀行などの金融機関が経営破綻したら、その預金はどうなるでしょうか。平成17年4月からは、普通預金にもペイオフが導入されています。
 ペイオフとは、金融機関が経営破綻した場合に、預金保険機構が、預金者一人当たり1金融機関ごとに、元本1,000万円とそれに対応する利息を上限として、払い戻しを保証する制度です。

 マンション管理組合の修繕積立金残高は、1,000万円はおろか1億円以上にのぼるところも多いでしょう。1,000万円と利息以上の預金は保証されないとなると大変です。たくさんの銀行に1,000万円ずつ預金するという方法は、万一金融機関が破綻した場合の手続きの煩雑さを考えると現実的ではありません。有効なペイオフ対策のいくつかを取り上げて紹介しましょう。

金融庁/預金保険制度
http://www.fsa.go.jp/policy/payoff/index.html


【1】決済用預金へ移行
 決済用預金とは、無利息、いつでも引き出し可能、決済に使えるという預金で、利子がつかない普通預金や当座預金がこれに当ります。「○○管理組合理事長△△」という名義で作っている普通預金を、この決済用預金に移行すれば、金融機関が破綻した場合も全額保護されます。今までの普通預金と違って利子は付きませんが、低金利と危機回避策のどちらをとるかと考えると、有効な方法です。
 この場合注意しなくてはならないのは、預金者である管理組合は一定の基準を満たしている団体(権利なき社団)でなければならないということです。管理組合規約、総会議事録などがきちんと整えられた管理組合であれば問題ありませんが、念のため、取引先金融機関に確認を取っておきましょう。



【2】
マンション修繕積立債券の購入

 住宅金融公庫のマンション修繕積立債券「マンションすまい・る債」は、1口100万円(有利子)で、年1回、最長10年間購入できるというもの。公庫が無償で保管し、ペイオフの対象外だが、5年以内に組織改変があることになっており不安も残る。ただし「住宅金融公庫融資を受け、共用部分の修繕工事を行うことを予定しているマンション管理組合であること」等の要件を満たしていないと購入できない。

住宅金融公庫/マンションすまい・る債
http://www.jyukou.go.jp/

【3】損保の「積立保険」

 マンション管理組合向けの「積立保険」(積立マンション総合保険など)は損害保険のひとつで、損害保険の機能に加えて満期返戻金が戻ってくるというもの。満期返戻金には原則として税金はかからない。損害保険会社が経営破綻した際の補償の上限は、返戻金などの9割となる。

【4】国債の購入
 管理組合が国債を購入する。修繕費が必要になって、中途換金した場合、目減りする危険性もある。

財務省/「個人向け国債」のご案内
http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/kojinmuke.htm

【5】預金の預け入れ銀行を分散
 ペイオフ制度が導入されても、1,000万円までは保護されるので、預け入れ銀行を分散し、1行当たりの預金金額を低くする。 安全性の高い銀行、 経営破たんの可能性が低い銀行を選んで預金。

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